Aktualności

W jaki sposób określa się wartość nieruchomości ?

W jaki sposób określa się wartość nieruchomości ?

Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Powyższe poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

W jednym z naszych artykułów wyjaśniliśmy Państwu czym jest operat szacunkowy i dlaczego jest on tak ważny w postępowaniu administracyjnym, którego celem jest nałożenie na właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej (można przeczytać o tym TUTAJ). W niniejszym artykule przedstawimy w jaki sposób rzeczoznawca określa wartość nieruchomości przy jednoczesnym wskazaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. W pierwszej kolejności warto wskazać, że operatem szacunkowym jest dokument będący opinią pisemną i autorską przygotowanym przez rzeczoznawcę majątkowego, który zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez ww. osobę, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Obowiązujące prawo przewiduje cztery rodzaje podejść przy określaniu wartości nieruchomości:
 
1.Podejście porównawcze – by móc je zastosować konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W przedmiotowym podejściu rzeczoznawca stosuje:
 
I.Metodę porównywania parami- porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
II.Metodę korygowania ceny średniej- do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
III.Metodę analizy statystycznej rynku- przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, których wartość określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.
 
Warto zaznaczyć, iż źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Za szczególne warunki transakcji uważa się przede wszystkim sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
 
2.Podejście dochodowe – Aby móc zastosować przedmiotowe podejście konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. W momencie gdy rzeczoznawca zdecyduje się zastosować to podejście ma do wyboru dwie metody.
 
I.Metodę inwestycyjną – stosuje się ją w do określania wartości nieruchomości, które przynosząc lub mogą przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle.
II.Metodę zysków - stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w wyżej wymieniony sposób. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych. Typowymi nieruchomościami dla których stosuje się metodę zysków są: hotele, stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.
 
Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.
 
a) Stosując technikę kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.
b) Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów. Liczba lat okresu prognozy, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.
 
 
Warto nadmienić, że przy obliczaniu dochodów ww. technikach nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. W momencie niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Zarówno stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości

3.Podejście mieszane - stosuje się w nim metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

 
I.Metodę pozostałościową – stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość tą określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.
 
Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:
a) istnieją uwarunkowania, które nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego;
b) znany jest rodzaj i zakres robót;
c) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.
 
II.Metodę kosztów likwidacji – stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. Wartość nieruchomości określona tą metodą jest równa kosztowi nabycia gruntu (wartość rynkowa gruntu), pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu następujących technik: szczegółowej, elementów scalonych i wskaźnikowej.
III.Metodę wskaźników szacunkowych gruntów - stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych. Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna.  Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy:
a) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne – położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę
b) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne – stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne
 
4.Podejście kosztowe - Podejście to polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu (wartość rynkową gruntu o takich samych cechach) i koszt odtworzenia jego części składowych. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. W podejściu kosztowym stosuje się dwie metody tj. metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.
 
I.Metoda kosztów odtworzenia - określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.
II.Metoda kosztów zastąpienia - określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Jak widać podejść i metod, z których może skorzystać rzeczoznawca jest bardzo wiele, a ich obliczenie jest bardzo skomplikowane i wymaga fachowej wiedzy w niniejszej materii. Pragnę w tym miejscy przypomnieć, iż odwołanie się od decyzji administracyjnej musi być wyczerpujące i profesjonalnie przygotowane m.in. poprzez dobre „rozpracowanie” operatu szacunkowego, dlatego też warto powierzyć prowadzenie sprawy profesjonalistom. Zapraszamy do skorzystania z naszych usług.
 
Mateusz Leszczyński
prawnik

Więcej artykułów

Naliczono mi opłatę adiacencką!

Naliczono mi opłatę adiacencką!

Niniejszy artykuł ma na celu wyjaśnienie na czym polega procedura związana z opłatą adiacencką oraz dlaczego warto skorzystać z pomocy profesjonalistów z ADIACENCKA.PL. Opłata adiacencka to opłata ustalona przez gminę, wynikająca z podziału nieruchomości lub budowy infrastruktury rzekomo zwiększającej jej wartość. Najczęściej otrzymanie decyzji o naliczeniu opłaty jest dla naszych klientów szokiem, który jest kumulowany dodatkowo przez wysoką kwotę do zapłaty. Kwoty te to zwykle kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych. Pamiętajmy, że naliczenie opłaty nie jest nieodwołalne – to decyzja administracyjna, więc możemy z nią walczyć. Najważniejszym czynnikiem jest czas. Im wcześniej nawiążesz z nami kontakt, tym zakres możliwości i działań, które możemy podjąć na Twoją rzecz będzie szerszy. Do chwili obecnej możemy pochwalić się 100% skutecznością.

Obligatoryjne elementy decyzji administracyjnej

Obligatoryjne elementy decyzji administracyjnej

W jednym z naszych wcześniejszych artykułów wyjaśniliśmy czym jest decyzja administracyjna oraz wskazaliśmy nasze prawa do odwołania się od niej. W niniejszym tekście wskażemy jej obligatoryjne elementy, które musi zawrzeć organ wydający, tak aby decyzja administracyjna była zgodna z obowiązującym prawem.


powrót

W ramach naszego serwisu stosujemy pliki cookies. Możesz przeczytać o tym tutaj.
x